《房屋买卖法律自助手册》
《房屋买卖法律自助手册》
出版时间:2010-5
出版社:东方法治文化研究中心 世纪出版集团,上海人民出版社 (2010-05出版)
作者:东方法治文化研究中心 编
页数:296
《房屋买卖法律自助手册》内容概要[E]
《房屋买卖法律自助手册》分为一手房购房和二手房买、卖三部分,以交易流程为主线,告诉读者交易该如何一步一步推进,在各个环节中都有哪些风险,如何控制这些风险。为了能够切合读者的实际交易经历,为了更方便地阅读,《房屋买卖法律自助手册》特意虚构了“阿宝”这个人物。阿宝就是我们,就是跟我们买房卖房时经历同样的经历、感受同样的感受、问出同样的问题的人。
《房屋买卖法律自助手册》书籍目录[E]
前言 一手房买卖篇 一手房买卖流程图 第一章准备 第一步购房前的选择 情景一:怎样确保买到称心如意的房子? 情景二:商品房销售分为预售和现售,分别是什么意思?法律如何规定? 情景三:买期房还是买现房?
第二步楼盘的了解核实 情景一:去哪里搜索符合自己条件的商品房? 情景二:如何在网上核实楼盘和开发商的信息? 情景三:到了售楼处,应该了解些什么信息? 情景四:实地查看看什么?怎么看? 第二章签约 第三步认购书签定 情景一:认购书的法律性质是什么?签了会有什么后果? 情景二:如何识别认购书中的风险?是否有标准文本? 情景三:开发商还没有取得预售许可证的,是否可以签订认购书或预售合同?其签订行为是否有效? 第四步商品房销售合同签订 情景一:开发商的楼书和广告,对开发商有约束力吗? 情景二:签约前应当注意什么问题? 情景三:购房者对示范文本只能无条件签名吗?怎样设法更改? 情景四:填写示范文本应注意什么?如要修改,改什么? 情景五:预购商品房的预告登记指什么?单方预告登记如何办理? 情景六:预售合同签定后,不登记备案有什么后果? 情景七:房屋买卖合同在办理登记过户后生效还是签约后生效? 情景八:商品房销售合同网上备案和登记是怎么回事,如何办理? 情景九:目前上海市预售商品房是否可以转让?转让合同有效吗? 情景十:开发商将房屋全部抵押给银行后还进行销售,这种行为是否合法?对购房者有何影响? 情景十一:如果开发商售房存在欺诈行为,应承担什么责任?购房者如何处理? 第五步商品房贷款合同签定 情景一:除了买卖合同外,购房者还需要签定哪些合同? 情景二:住房公积金贷款的申请条件是什么? 情景三:贷款的数额和期限有什么限制? 情景四:贷款合同未能签定,商品房买卖合同如何处理?买卖合同解除后,贷款合同如何处理? 第三章交房 第六步商品房的交付使用 情景一:接收房屋时要注意些什么?如何有效维护自己的权益? 情景二:交房时,开发商应出具哪些材料?不提供的如何处理? 情景三:住宅交付使用许可证是什么文件?有什么意义?查看时应当注意什么? 情景四:房屋交房时对实测面积有异议,该请哪些测量机构重新进行测量? 第七步延期交房纠纷的处理 情景一:交房以交钥匙算还是以办理过户算?有什么区别? 情景二:开发商延期交房如何处理? 情景三:如果购房者延迟收房结果会怎样?因为不满意房屋等原因拒收房屋会有什么后果? 情景四:上海地区预售房屋交接和产证办理具体流程是怎样的?实行商品房销售网上备案后,如何进行房屋交接?
第八步 房屋质量保证及质量问题处理 情景一:收房时发现商品房质量可能存在问题,如何处理? 情景二:房屋的保修期多久,保修范围包括哪些? 情景三:认为房屋存在质量问题,申请检验要向什么机构提出? 第九步商品房维修基金交纳 情景一:维修基金如何交纳,什么标准? 情景二:首期维修基金的交纳时限? 情景三:维修基金专户的开立有何规定? 第四章办证 第十步房产证办理常见纠纷及解决 情景一:什么时候应当办理小产权登记? 情景二:未按期办理产权登记过户的如何承担责任? 情景三:什么原因会造成产权证办理延迟呢? 情景四:办理房产证需要准备什么材料? 情景五:办理房产证有哪些流程? 情景六:商品房买卖中应交纳的税费有哪些,什么标准? 二手房买卖篇 第一部分阿宝买房记 二手房买卖流程图
第一章买房前的准备工作
第一步找一个好的中介公司 情景一:怎样才能找到一套好房子? 第二步看房 情景一:看房要注意什么事宜?
第三步签订《看房确认书》 情景一:如何签订看房确认书? 第四步下定金前要了解的几个情况 情景一:下定金前的思考 情景二:下定金前对房子情况进行实际核查
第五步签订《房屋买卖意向书》 情景一:买房前的讨价还价 情景二:签订买卖意向书的注意事项 第六步签订《房地产买卖合同》前要谈妥的几件事 情景一:如何避免户口纠纷 情景二:如何减少支付定金和首付后的风险 情景三:如何保障过户手续顺利进行
第二章房屋交易的步骤 第七步银行抵押贷款的预审(如不选择银行贷款则越过此步) 情景一:使用银行抵押贷款需要哪些费用?
第八步签订正式的《上海市房地产买卖合同》
第九步 交付首期房款取得他项权证并办理抵押注销手续 情景一:交付首期房款后,能否取得他项权证? 情景二:抵押注销手续应如何办理?
第十步 办理贷款手续(如不需贷款则越过此步) 情景一:什么是《个人住房抵押借款合同》和《住房公积金个人购房担保借款公司》?有无标准文本? 第十一步办理房屋交易手续 情景一:怎样办理房屋交易手续?应特别注意哪些问题? 第十二步交付第二期房款 情景一:若不通过银行贷款,应怎样交付第二期房款? 情景二:若通过银行贷款,应怎样交付第二期房款? 第十三步办理房屋交接手续,交付第三期房款 情景一:第三期房款是在房屋过户之后交付的吗? …… 经典案例篇
《房屋买卖法律自助手册》章节摘录[E]
版权页: 插图: 有时售楼人员会告诉你,需要取得土地使用证、规划许可证、施工许可证等才能办理预售许可证,因此有预售许可证就说明有其它四证,只要看预售许可证就可以了。这种说法可以说基本没错,因为相关规定确实如此。但法律规定和实际情况往往不能一一对应,一旦联想到开发商的社会资源,现实情况的复杂性就很可能会加倍。所以,谨慎一点没坏处。 六、 《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》 文件意义: 根据《房地产开发企业资质管理规定》的规定,房地产开发企业不仅应具备企业法人资格,还必须取得《房地产开发企业资质证书》。如果开发商不具备房地产开发资质,可能导致商品房买卖合同无效或无法办理产权过户。如果没有该证书,至少便能够说明开发商不够正规,有可能是那种能赚钱就造,赚不了就跑的投机商。 如果该项目为委托销售的情形,即开发商委托房地产中介服务机构进行售房,则不但应审查开发商的《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》,还应审查房地产中介服务机构是否为合法主体,即房地产中介服务机构是否取得工商营业执照和《房地产经纪机构资质证书》。 注意事项: 除了审查上述资质证书以外,还应审查房地产中介服务机构的代售行为是否合法,即审查该机构是否持有开发商出具的《授权委托书》以及打算购买的房屋是否在委托销售范围之内。 主管部门对房地产开发企业的资质划分了级别,并标注在《房地产开发企业资质证书》上。通常一级企业的注册资本比较雄厚,开发经营时间较长,工程质量合格率较高,对技术人员的要求较高。对二、三、四级企业的审查条件标准则逐级降低。因此通过《房地产开发企业资质证书》上房地产开发企业资质级别的记载,可以初步判断开发商的实力。 友情提示: 阿宝购房时,碰上了楼市火爆的行情。为了签上一套异常热销的房子,他排了两天的队,其间辛苦毋庸赘述。好不容易轮到自己时,他早已心力交瘁,就怕在紧要关头横生枝节前功尽弃,哪里还有底气提出“非分”的要求一一要求开发商提供上述证书和证件?开发商也懒得敷衍一个要这要那的麻烦先生。
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《房屋买卖法律自助手册》由上海人民出版社出版。